Sebastian Guțiu, Schoenherr și Asociații SCA: „Dezvoltatorii imobiliari au, în acest moment, trei scenarii posibile de poziționare în contextul blocajului urbanistic din București”

​Au trecut doi ani de când Bucureștiul este blocat la nivel urbanistic, ca urmare a suspendării sau anulării în instanță a PUZ-urilor de sectoare, iar clarificarea aspectelor urbanistice rămâne un deziderat pe termen lung, având în vedere că abia în luna ianuarie 2023 a început colectarea și actualizarea datelor pentru noul PUG.

Dezvoltatorii și investitorii activi pe piața imobiliară din București s-au întâlnit într-un eveniment organizat recent de firma de avocatură Schoenherr și Asociații SCA, cu scopul de a identifica posibile căi de depășire a blocajului actual.

Aplicarea unitară a legislației în domeniu, revizuirea cadrului legislativ astfel încât să permită reducerea birocrației prin digitalizare, corelarea măsurilor luate de autorități cu o serioasă analiză a impactului social al acestor măsuri și, mai ales, stabilitatea și previzibilitatea – sunt câteva dintre direcțiile generale necesare identificate de către participanții la dezbatere.

„Dezvoltatorii imobiliari au, în acest moment, trei scenarii posibile de poziționare în contextul blocajului urbanistic din București: să aștepte, să renunțe la dezvoltarea anumitor proiecte sau să reacționeze. Decizia de a opta pentru una dintre aceste căi sau alta ține de particularitățile fiecărui proiect, iar practica noastră ne arată că există soluții juridice eficiente pentru a implementa oricare dintre aceste scenarii. Dar este important să atragem atenția asupra faptului că aceste soluții adresează efectele, iar nu cauza blocajului”, a spus cu ocazia acestei dezbateri avocatul Sebastian Guțiu, managing partner Schoenherr și Asociații SCA, care coordonează practica de real estate a Schoenherr la nivelul Europei Centrale și de Est/ Europei de Sud-Est.

Efectele blocajului urbanistic, abia la început? Soluții posibile

„Efectul blocajului urbanistic din București se va vedea mai ales în următorii ani. Din păcate, problema se extinde la nivelul întregii țări, unde au apărut întârzieri mari la proiecte. Observăm, așadar, un efect de domino. Cauzele sunt legislația și birocrația excesivă. Cred că, pentru deblocare, trebuie să ne întoarcem la legislație și să reducem birocrația prin digitalizare, să găsim soluții mai simple”, a spus Tinu Sebeșanu, CEO Impact Developer & Contractor în cadrul acestei dezbateri.

„Cadrul legislativ este foarte important, însă poate la fel de important este și modul în care este aplicată legislația. Cred că este esențială o abordare unitară la nivelul autorităților (și al reprezentaților acestora) în aplicarea prevederilor legale, precum și stabilitatea legislativă, care ar crește nivelul de previzibilitate pentru dezvoltatorii și investitorii imobiliari”, a spus Robert Ioniță, directorul departamentului juridic al grupului NEPI Rockcastle la nivel regional. El a completat: „Situația de blocaj pe care o vedem în București în această perioadă este, după cunoștința mea, unică în regiunea Europei Centrale și de Est, unde grupul NEPI Rockcastle este activ pe nouă piețe”.

În prezent, în contextul în care sectoarele 1, 3, 5 și 6 nu au PUZ sectorial (fie că nu l-au avut niciodată, fie că acesta a fost anulat în instanță), proiectele de urbanism din aceste sectoare se raportează la un PUG emis în anul 2000, cu o excepție la sectorul 6. Pentru celelalte două sectoare 2 și 4, PUZ-urile fac obiectul unor acțiuni în anulare.

PUG din anul 2000 va rămâne în vigoare până la adoptarea unui nou PUG, însă termenul optimist în care acest lucru s-ar putea întâmpla este anul 2025. Mai mult, atenționează specialiștii, „în funcție de rezultatul acțiunilor în instanță privind o posibilă anulare a PUG (aflate acum în faza recursului), în eventualitatea anulării PUG, ne-am putea găsi în situația în care să ne întoarcem în timp cu 27 de ani, revenind la Regulamentul de urbanism din 1996”, a declarat Mădălina Mitan, avocat specializat în real estate, managing attorney at law în cadrul Schoenherr și Asociații SCA.

Recent, s-a obținut în primă instanță deblocarea PUZ-urilor la nivelul sectoarelor 2 și 4, această decizie reprezentând un prim pas spre deblocarea unei situații create în mod artificial și un semnal că lucrurile pot evolua într-o direcție bună pentru București.

„Am ajuns în situația în care dezvoltarea urbanistică a Bucureștiului se decide în instanță și se întâmplă acest lucru pentru că nu avem dialog între autorități, investitori și beneficiarii dezvoltării urbane, cetățenii. Cifrele sunt clare, PIB este în scădere pentru că s-a diminuat contribuția sectorului de real estate. Este dificil să atragem noi investitori în București, în lipsa unui cadru legal predictibil și coerent”, a spus Despina Ponomarenco, președintele Bucharest Real Estate Club (BREC), principala organizație a industriei de real estate.

Printre posibilele soluții cu potențial de a simplifica și clarifica aspectele legislative în domeniul urbanismului și al construcțiilor, Codul Urbanismului, ar fi trebuit adoptat până la sfârșitul lunii martie anul curent. Față de stadiul său actual în cadrul procesului legislativ însă, este puțin probabil ca acesta să fie adoptat înainte de 2024.

Trebuie avut în vedere impactul social. 70% din clădirile din România, nesigure

Dezvoltatorii și investitorii imobiliari atrag atenția asupra faptului că impactul social al anumitor măsuri nu este luat în calcul de către autorități. Totodată, blocajul urbanistic este cu atât mai greu de înțeles în condițiile în care Bucureștiul dispune de un fond locativ fragilizat în mare măsură și incapabil să facă față unui cutremur major.

„Am fost recent la un seminar la Universitatea Tehnică de Construcții București pe tema rezistenței la cutremur a clădirilor și am aflat că 70% din clădirile din România nu îndeplinesc standardele de siguranță la cutremur, potrivit unei statistici a universității. Prin urmare, întrebarea firească este cum e posibil să blocăm înnoirea fondului locativ când 70% din fondul actual e perimat”, a spus Andrei Diaconescu, cofondator ONE United Properties.

18 avize pentru ridicarea unui gard

Și Laurențiu Afrăsine, CEO Akcent Development, atrage atenția asupra modului în care este aplicată legislația. Totodată, el trage un semnal de alarmă cu privire la posibilitatea ca blocajul din domeniul urbanistic să aibă un impact și asupra interesului investitorilor pentru București, ca destinație pentru afacerile lor: „Efectele blocajului urbanistic se vor vedea în următorii doi ani și nu cred că exagerez spunând că vor fi devastatoare pentru că investitorii străini nu mai privesc spre București, deși prețul pe metru pătrat este mai mic decât la Budapesta și Varșovia. Vă dau un exemplu grăitor pentru situația actuală: am avut nevoie recent de 18 avize pentru a obține autorizația de construcție a unui gard și în continuare va fi nevoie de zeci de avize pentru utilități”, a spus Laurențiu Afrăsine. El a subliniat că, pe lângă PUZ-uri și autorizații de construire, sunt probleme și la eliberarea certificatelor de edificare, fapt ce produce efecte grave pentru cumpărătorul final.

Actuala situație nu rezolvă problemele Bucureștiului, ci le adâncește. Traficul și poluarea cresc din cauza numeroaselor dezvoltări din jurul Capitalei. Cele mai recente date oficiale arată că populația Bucureștiului a scăzut cu 166.400 în 2021 față de 2011, în timp ce populația Ilfovului a crescut în aceeași perioadă cu 153.000. Investitorii se așteaptă la o accentuare a discrepanței, având în vedere numeroasele șantiere din Ilfov și scăderea considerabilă a celor din București. Migrarea oamenilor în afara granițelor orașului pune o presiune mai mare pe trafic, aceștia desfășurând în continuare marea majoritate a activitățlor în Capitală.