让一部分城市先涨起来——上海突发救市，深度解读929沪七条

连夜发布新政沪七条，再次救市，可见事情有多紧急。

主要内容提炼：1. 外环外放松限购，外地家庭社保3年改1年2. 社保3年外地家庭，购买套数同上海家庭，可以多买一套3. 临港可以多买一套4. 降低首付，首套降为15%，二套降为25%5. 降存量贷款利率6. 增值税5改27. 取消普宅限制

9月26日中央发布会议精神：房地产市场止跌回稳，作为全国楼市风向标，上海立即执行到位。

让一部分城市先稳（涨）下（起）来。

如果上海都稳不住，全国层面“止跌回稳”100%会失败。

下面是详细解读：

01

调整住房限购政策

（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

环二解读：短期刺激，长期影响不大。提前释放购买力而已。

交一年社保的，已经是上海常住人口，让他们买房还是存量游戏。

现在买了，两年后就不买了。

外地人没理由有上海社保，他们还是买不了。

长期起飞，需要完全不限购，真正的做大增量。

让江苏、浙江居民，都可以分享上海城市发展红利。

短期利好唐镇、周浦、浦锦、春申、莘庄、七宝等外环强势区域，外环弱势区域带不动房价。

外环外弱势区域去化提速 ，甚至有开发商可能推出新产品：代交社保。

你先订房，帮你交一年社保后再网签，这样就能割到外地纯新韭菜。

个别远郊项目，有可能通过这个方式小幅反弹，具体看开发商胆量。

短期利空环沪，购买力进一步吸干。

（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

环二解读：重大利好，扩大了增量需求。

外地户口达到积分要求，可以多买一套。一方面刺激现有需求释放，一方面促使大家卖掉外地，置换到上海。

外地人占上海常住人口一半还多，他们中不少人外地都有房，其实完全是投资用途。

现在给机会置换到上海，不管是升值预期还是租金收益，都会有所提升。

而且上海房价也降了，倒车接人，这时不换到上海更待何时？

（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

环二解读：临港最佳抛盘时间点到了。

临港套牢的朋友，赶紧抛。

临港还有最后一个利好，就是全面放开限购。

现在还有人对最后一个利好有预期，趁机卖给他。

全面放开限购临港都涨不起来，等那一天到来了，预期全面落空，临港可能还要下跌。

而且那个时候，你完全卖不掉了。

临港完全放开限购，其实只是一个名义，现在跟完全放开没有区别。

在临港工作的人，要买房的早就买了，放开限购还有什么意义。

02 优化住房信贷政策

（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

环二解读：具体见（《重磅救市超预期！果然国庆节前安排大礼包》），环二详细分析过。

总体而言上海受益更多，因为上海原来利息好、贷款还多。

上海一些家庭存量房贷利率高达4.85%，如果降低到3.4%，500万房贷可以少还150万利息！

现在给你取消限购，可以再去买一套老破小了吧。

（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

环二解读：这是环二唯一不太支持的政策。

对市场反转影响不大，解不了近渴，现在大家不买房不是因为没首付。

但是市场反转后，一旦房价开始上涨，这个政策会进一步推高房价，增加泡沫。

二套房首付只要20%，上海购房条件最宽松时期，房价上涨后会产生很多投资需求。

说是20%首付，投资客分分钟给你做成0首付。

你现在不想投资，房价涨一波后杀红眼，很难讲。

投资客入场，有违房住不炒。

当然，现在嘛，大家都明白了。

03 调整住房税收政策

（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

环二解读：极大的加剧了楼市分化，手握垃圾资产的赶紧抛。

2020年到现在，市场分化已经成为共识。一些好房子涨幅还有30%，垃圾资产比2020年跌了10% 。、

这次分化有个原因就是置换客户太多，很多人抛掉老破小买好房子。

现在增值税5改2，加速了置换链条，垃圾资产抛盘量增加，优质资产需求量增加。

这不就是加剧分化。

（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

环二解读：利好大户型，进一步加剧分化。

去年12月14日上次调整过普宅标准，现在只有144平米以上才叫非普宅。

2023年12月14日调整内容

当时对144平以上产品有人唱衰，毕竟多了增值税、多了个税，占房价6%以上了。

现在连这个也取消，等于部分大户型打了94折，需求量增加。

04 总结

1、止跌回稳必将实现。止跌回稳是政治任务，发布三天一线城市全面响应。上下同欲者胜，这场仗肯定打赢。

2、上海率先企稳。力度较大，基本达到预期，10月份二手房交易量有望突破2万套。

3、不会立即迎来2020年同等力度大涨。这次还是存量释放，并没有利用祖国13亿人的合力。

4、2025年才是反转之年。今年春节前不会再有大动作，春节后有望全面取消限购，叠加其他利好市场存在上涨风险。

5、上海楼市二次分化。2020年至今上海楼市分化明显，这次新政后上海楼市分化加剧，分化范围、分化程度都会扩大。

6、上海楼市与外地进一步拉开差距，下一个20年上海继续领跑。在外地还陷入保交楼危机、地方财政危机时，上海已经开启新周期，可以称得上那句：风景这边独好。