辽宁铁道职业技术学院凌河校区物业服务采购项目招标公告

1、 范围：保洁员、绿化养护员、日常维修人员、上下水设施维修人员、电力维修人员、锅炉工。

2、 工作内容

（1）室外保洁面积107000平米；室内走廊21320平米；

（2）厕所清扫116个，面积5300平米；

（3）门厅及一楼走廊玻璃擦拭；

（4）绿化养护面积8000平米；大树885颗；灌木240颗；

（5）生活垃圾、杂草、树枝、树叶等垃圾外排****市政府制定排放点）；

（6）全校范围内楼堂馆所、办公桌椅、学生桌椅、门窗锁具等日常维修；

（7）上下水管道、供暖管道及供水设施设备的养护和日常维修；

（8）负责全校照明及电源维修；

3、校内各楼内清扫面积统计表

一、卫生保洁相关要求：

1.清洁卫生服务总要求

（1）全天候保持所有工作区域干净整齐、无异味。

（2）每日对院区内的垃圾桶及时清扫清运外排。

2.卫生间清洁标准

（1）卫生间要求洁净、无污渍、无尘土；玻璃镜面保持光亮，无水点、水渍；台面、洗手盆、水龙头要求无污物、无水渍、无杂物，清洁光亮；卫生间空气**无异味；发现卫生间内各类设备损坏及时报修；卫生间备品及时补充。小便池要求保持干净、无黄垢、无杂物；排水箱要保持无水迹、无灰尘。地面保持干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。瓷砖墙面、隔断板、隔断门要保证无污迹、无尘土、无纸屑。排风口、灯罩、天花板保证无尘土、蛛网、无污迹。

（2）垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶及桶后墙面要保持干净无污迹。确保每日清洁保洁的情况下，定期（不少于每周1次）对墙面瓷砖、墙面石材、卫生洁具、镜子等部位进行养护，确保表面光洁无污渍。

3.走廊的清洁标准

（1）保持室内通风良好，地面、墙面干净无污渍、无痰迹、踢脚线完好无损、走廊无杂物，壁画、指示牌、灯具等无破损现象。

（2）垃圾桶干净，垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换。

（3）保洁人员需要每天不间断的对工作范围巡视，时间间隔不超过30分钟。

4.门厅及一楼走廊玻璃保持干净无手印、水渍；

5.校园范围内的外保洁（所有室外空间）由乙方负责。

6.其他注意事项

（1）雨雪天气应对地面进行有效防护，加大清洁力度，及时清除地面积水或积雪，确保地面干爽，无雨雪及污渍残留，如清扫过程中需要使用机械器具，所产生的费用由乙方承担。

（2）对分担区内照明、空调、电梯等设施进行监督管理，做到随手关灯，节约用水、用电。

（3）遵守相关管理制度。

二、绿化项目服务相关要求

项目主要内容及标准;

1、养护范围：****学校绿化养护工作。即：对学校的乔木、灌木、绿篱、草坪、盆栽等植物的灌溉、修剪、施肥、病虫害防治、杂草清理、绿化片区卫生、移种补植等工作,面积约为 8000平方米（具体面积以实地查看为准）。

2.管理要求：

（1****学校各项规章制度。绿化养护不得影响、干扰学校正常的教育教学和生活秩序。学校对绿化养护****学校的检查整改要求，乙方须无条件执行和改进，直至达到合同和本招标文件的相关规定。

（2）校方有重要活动安排时，乙方无条件组织力量及时、全面做好养护等各项工作，确保出效果、树形象。

（3）乙方所属从业人员须着装整齐，做到工完场清，文明作业。

（4）乙方必须配备固定、专职的管理人员和养护人员，细化养护岗位。必须建立健全绿化养护、管理制度和各岗位职责，建立日常养护巡视制度，做好日常养护记录。

（5）乙方应重视和加强安全工作，并承诺出现任何安全问题，与校方无关。

3.质量要求

(一)修剪

1、乔木修剪

(1)树木修剪后依据绿地功能需要和设计要求，在不违背树木的生长特性和自然分枝规律的前提下(特型树木除外)，充分考虑树木与生长环境的关系，并根据树龄及生长势强弱进行修剪。

(2)自然型树木以树木自然分枝习性所形成的树冠形状为基础进行修剪。

(3)造型树木以园林绿化对树木的特定要求，适当控制树木部分枝干，按照绿化美化要求把树木剪成各种理想形态。

(4)树木可选择在休眠期或生长期进行修剪，但更新修剪宜在休眠期进行作业。

(5)若遇有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期。

(6)对于抗寒性差的、易抽条的树种宜于早春进行修剪。

(7)常绿树种应避开生长旺盛期进行修剪。

(8)落叶树修剪一般不留橛，针叶树应留1cm---2cm的橛。修剪的剪口必须平滑不能劈裂，并注意留芽的方位。直径超过4cm以上的前锯口，应用刀削平，涂抹防腐剂促进伤口愈合。锯除大树杈时应注意保护皮脊。

(9)凡主轴明显的树种，修剪时应注意保护中央领导枝，使其向上直立生长。原中央领导树受损、折断、应利用顶端侧枝重新培养新的领导枝。

(10)修剪时应逐年调整树干与树冠的合理比例。同一树龄和品种的林地，分枝点高度应基本一致。

(11)针叶树应剪除基部垂地枝条，随树木生长可根据需要年提高分枝点，并保护主尖直立向上生长。

(12)行道树中乔木的修剪除按以上要求作业外，还应遵循以下规定:

（A）行道树的树形和分枝点高度应基本一致。

（B）树木与架空线发生矛盾时，应修剪树枝，便其与架空线保持安全距离。

（C）路灯与变压设备附近的树枝应与其保留出足够的安全距离。

2、灌木修剪

(1)灌木造型修剪应使树形内高外低，形成自然**的圆头或半圆形树形，

(2)成片栽植的灌木丛，修剪时应形成中间高，四周低或前低后高的丛形

(3)造型灌未修剪时应保持外形轮廓清楚，外缘枝叶紧密。

(4)花灌木修剪应特别注意:

（A）当年生枝条开花灌木，如紫薇、月季、珍珠梅等，休眠期修剪时，为控制树木高度，对于生长健壮的枝条应在保留3---5个芽外短截，促发新枝:一年可数次开花的灌木如月季、珍珠梅、紫薇等，花落后应及时剪去开残花，促使再次开花。

（B）隔年生枝条开花的灌木，如碧桃、连翘、丁香等，休眠期可适当整形修剪，生长季节花落后10天---15天将已开花枝条进行中短截或疏剪过密枝，以利来年促生健壮新枝。

（C）多年生枝条开花灌木，如紫荆、贴梗**等，应注意培育和保护老枝，剪除干扰树型并影响通风透光的过密枝、细枝、枯枝或病虫枝。

3、绿篱及色带修剪

(1)绿篱及色带修剪应轮廓清楚、线条整齐、顶面平整、高度一致，侧面则上下垂直可上窄下宽。

(2)修剪后残留绿篱面的枝叶应及时清除干净。

(3)绿篱、色块和黄杨球等宜在每年的4月上旬至10月底**行修剪。

4、草坪修剪

(1)修剪应根据不同草种的生态习性和观赏效果而定，修剪时草高必须一致，边缘必须整齐。

(2)剪草的高度以草种、季节、环境等因素而定。

(3)夏季每月修剪草坪不少于2次。

5、宿根花卉修剪

(1)宿根花卉萌芽应剪除上年残留枯枝、枯叶,在保护新生嫩芽同时剪除多余萌蘖。

(2)宿根花卉花谢后应及时清剪残花、残枝和枯黄叶片，并加强肥水管理。

6、藤木修剪

(1)吸附类藤木，应在生长季剪去未能吸附墙体而下垂的枝条，未完全覆盖的植物应短截空隙周围枝条，以便发生副梢，填补空缺。

(2)钩刺类藤木，可按灌木修剪方法疏枝，生长到一定程度，树势衰弱时，应进行回缩修剪，强壮树势。

(3)生长于棚架的藤木，落叶后应疏剪过密枝条，清除枯死枝，使枝条均匀分布架面。

7、枯枝危枝修剪工作要求

(1)大树修剪

依照学校乔木生长情况及区域特点，甲方提出修剪要求，乙方根据实际情况进行修剪，修剪方案需提前上报甲方，审批备案后执行，所产生的费用由乙方承担。

恶劣天气造成的树枝折断等情况，乙方需及时查看，并及时进行清理。每年按照采购方要求对校区树木进行枯枝险枝防风修剪，对于高空乔木，作业过程中要求必须严格遵守作业规范，高空作业人员须具备高空作业证。乙方对修剪树木及时涂抹伤口愈合膏，对于因修剪产生的枯枝、树叶等绿化垃圾须由乙方当日及时清运，并承担相关消纳清运费用。

(2)枯死树木砍伐

甲方申报上级单位批准后，由乙方进行砍伐，所产生的费用由乙方承担。如因乙方养护不当造成的树木死亡，砍伐、补栽所产生的相关费用由乙方自行承担。

(二)灌水、排涝

1、按照规定定期浇灌绿地，养护用水、电由校方提供，乙方需注意节约用水，严格控制用水指标，同时负责地上喷灌设备的使用及维修。配合校方对绿化管道及绿化相关区域维修改造。每日做到按照植物生长环境及地表水流状态并及时关注。要求每半小时进行巡视检查。灌溉工作后必须及时关闭阀门。在冬季苗木浇水完毕后关闭总阀门，并对管道进行泄水防冻处理。

2、据本地气候、土壤保水、植物需求、根系等情况，适时适量进行浇水，促其正常生长。浇水前应先检查土壤含水量(一般取根系分布最多的土层中的土壤，用手攥可成团，但指缝中不出水，泥团落地能散碎，就可暂不浇水)。

3、新植树木应在连续1年内充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当**灌水年限。

4、浇水树堰不跑水、不漏水。用水车浇灌树木时，应接软管进行缓流浇灌，保证一次浇足浇透，严禁用高压水流冲毁树堰。

(三)中耕除草

1、在植物生长季节要不间断地进行中耕除草，除下杂草集中处理并及时清运。

2、在绿地内采用化学药剂除草时应先试验后采用，选用的化学除草剂应尽量采用低毒无残留的药剂。

(四)施肥及土壤改良

1、园林树木施肥应根据树木生长需要和土壤肥力情况合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。

2、在树木休眠期发施有机肥为主。

3、在树木生长季节可根据需要，进行土壤追肥或叶面喷肥。

4、草坪建植进应施基肥，之后每年应根据草坪的长势适当追肥。

5、草坪可于3月和10月各施肥1次。

6、草坪施肥应均匀，撒施后约1小时进行浇水。

(五)日常补植工作标准

因乙方养护原因导致苗木死亡，需在当季开展补植，费用由乙方承担。补植方案需上报校方，经过批准后方可实施。补植标准为:搭配合理、美观，黄土不裸露。

(六)病虫害防治

1、防治植物病虫害应贯彻“预防为主，综合防治”的方针，病虫害防治技术操作应按规定进行作业。

2、及时清理带病虫害的落叶杂草等，消灭病源虫源防止病虫扩散蔓延。

3、病虫害防治应在加强养护管理的基础上，采用生物防治、物理防治、化学防治相结合的方式进行综合治理。

4、在相应虫害高发期结合每日巡视检查情况制定消杀方案报校方备案，并进行阶段性打药:虫害前期一一高发期进行干预防治。之后在根据施药结果进行评估效果。制定符合校区现实情况的工作时间表。****政府相关部门下发文件指示进行工作指导方案并实施。现场作业人员需根据现场实际情况及时调整打药作业时间，并在作业期间维护好现场秩序。喷药注意附近人员的人身安全。

5、应注意因干旱、水湿、冷冻、日灼、风害、缺肥等所致植物生理性病害的防治。

(七)冬季防寒

冬季树木逐渐进入休眠期，养护管理工作主要是修剪、施肥、灭虫及防寒工作。

1、修剪、整形:集中技术力量对树木进行修剪，调整树形，均衡树冠，满足树木生长及景观需要。

2、施肥:为保证乔木第二年的生长势头，因树、因时、因地进行施基肥。在土球外围挖环沟，深度和宽度为30厘米左右，施入有机肥，经过冬天的冻融和腐熟作用，改善栽植土壤的结构，提高土壤肥力。

3、做好防寒养护工作。

（1）树木:为加强保护，树木进行树干涂白、灭虫。

（2）根据天气浇透防冻水。

（3）对黄杨景观、雪松等做冬季保温防护处理。

4、绿地管理要求

1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地;

2、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下;草坪覆盖率达到95%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草;宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下;

3、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理;绿化生产垃圾能及时清运;

4、垃圾杂物做到日产日清或运到指定地点，清理后应注意保洁，集中后的垃圾杂物和器具等应摆放在隐蔽的地方，严禁焚烧垃圾和枯枝落叶;

5、保护好绿地内的花草树木，保持绿地的完整;经批准临时占用的绿地，应按时收回并监督恢复原状;

6、加强监管，严禁绿地内堆放杂物和停放与绿化作业无关的一切车辆，严禁在绿地植物张贴标语、晾晒衣物等;

7、日常花草补种所产生费用由乙方承担;

8、应保证围栏、护网、绿化供水及观赏、水系等设施的整洁美观;防止绿化用水等被盗用;对校园内现有的绿化喷灌管网系统及时维修更换;

9、每月向主管部门提交养护日志与养护计划(包括工作量)。

5、绿化垃圾管理及清运

1.将校内产生****学校及消纳，主要包括绿化垃圾、少量渣土等。

2.乙方在清运过程中违反国家相关规定，或因****政府部门处罚(如:城管、交通、市容、环卫等部门)所产生的费用由乙方自行承担。

3.严格遵守各种机械操作流程，保证安全生产，做好安全防护措施，在作业过程中及道路行驶期间如出现安全事故(包括第三方事故)所产生的责任及由此产生的费用由乙方全部承担。

6、校园道路保洁

负责校内绿化区域内绿化垃圾清扫并清运到指定地点，****广场路面及砖缝中杂草进行清理并清运。

7、绿化养护工具及草坪更换要求

(一)养护工具

工具设备:所有养护清洁工具由承包单位自行购置，学校不额外支付设备费用。

(二)草坪更换

1、草坪更换:在草坪生长达到年限，需大面积更换草坪时，由学校另行规划铺装;

2、由于养护或监管不利,造成草坪板结或死亡,由承包单位负责更换草坪并支付费用。

三、对设施设备维修方面的要求

1、日常维修项目及要求

范围：负责全校办公家具，学生桌椅、床箱、门窗、锁具的维修。

（1）宿舍

门：门锁、门划、门拉手、门玻璃、门合页、传动器；

更衣柜：门、锁、拉手、合页；

窗：窗玻璃、窗锁、窗划、窗滑道、执手、窗合页、传动器、纱窗；

卫生间：隔断及隔断门（超过保修期以外部分）、拉手、合页、走廊门窗；

床：螺丝松动、床体部件损坏、脱落。

（2）教学楼

门锁及执手、传动器、窗、窗执手、窗滑轮、学生课桌椅、讲台讲桌、窗帘及滑道、排椅桌面、地脚、椅子轴；

办公及实训室等场所桌椅、门窗、窗帘及滑道维修。

要求：做到主动、自觉、及时，经常进行巡视检查，每周要进行不少于一次全面巡查，接到维修任务后，要及时给予修理，不得拖延时间。认真填写报修单，配件缺失及配件不好使的及时更换配件，对损坏严重已无法维修的及时上报更换新的，维修完毕请维修申请人验收并签字，维修质量达到行业标准。

2、上下水维修项目及要求

（1）日常锅炉保养、检炉、压力表、安全阀、供暖管线等检测；泵房维修监测；开水罐、燃气锅炉蒸汽管道、上下水管道疏通、维修由乙方负责，费用由甲方负责。

（2）化粪池下水井清理工作，乙方应定期巡查，发现化粪池已满需要清掏时，及时上报甲方，由甲方负责联系清污车，并现场安排组织清掏，乙方应全力配合。

（3）自来水上水管路维修；常用小水暖管件维修更换；水龙头、水箱（小）等零星小物料更换。

（4）大、小便池感应****维修厂家进行维修）。

（5）水泵房、锅炉房主体、蓄水池设施设备日常维修。

要求：

（1）乙方应加强工作人员安全意识，工作期间不饮酒，不脱岗，严格按操作规程工作，谨防误操作，杜绝安全隐患，防止安全责任事故发生，如发生人身伤亡等各种事故由乙方负责。（电力、锅炉、管道、二次供水、饮水需至少各配备一名专职安全员）。锅炉工需持证上岗，有交接班记录。

（2）乙方应配一名查水表人员。每月水费发票、燃气费发票由乙方进行登记，****后勤处审批，确保节能。开水房有专职人员进行保洁，按学校要求按时开关门，并确保学生安全用水。

（3****后勤处迎接上级职能部门检查指导工作；并协助办理各种证件。

（4）蓄水池日常维修保养由乙方负责。放假前的整体清理消毒并检测由甲方负责。蓄水池漂球乙方应配备专职值班人员。

（5）蓄水池及开水房工作人员乙方需提供具有健康证。

（6****设备厂家日常维护管理。

（7）如遇抢修工程，物业公司负责人必须到场。

3、电力维修项目及要求

范围：负责全校照明及电源维修；变配电设备的维护及实验（变压器、高压柜、低压输出柜）；绝缘工具定期检测。

（1）宿舍

宿舍内灯管、灯具、墙壁开关、插座、配电箱空气开关；

配电间设备（包括开关柜维护，限电系统维护）。

（2）教学楼 实训楼

教室内灯管、灯具、墙壁开关、插座、配电箱空气开关；走廊灯及开关；卫生间灯具及开关。

（3）食堂

教工食堂和学生食堂灯管、灯具、墙壁开关、插座、吊扇、配电箱空气开关。

（4****中心

灯管、灯具、插座、走廊吸顶灯、空调、热水器。

（5）路灯维修、乙方配合甲方电缆损坏应急抢修。

（6）校内各处的空调，协助厂家维修。

要求：

做到主动、自觉、及时，接到维修任务后，要求及时进行维修，不得拖延时间。认真填写报修单，维修完毕后，请报修人员验收并签字。电气设备定期巡检，认真填写巡检记录。

四、浴池、理发店经营、管理服务

1、托管方式:

甲乙双方商定在物业合同期内。甲方将校内浴池、理发店委托给乙方经营管理，水、电费按实际使用按学期支付给甲方，****中心代表学校师生定期不定期对浴池、理发店服务质量进行监督、管理。

2、****理发店经营管理要求

（1）乙方负责办理卫生许可，配合接待上级卫生防疫部门的督导检查等相关事宜。

（2）乙方必须保证浴池水源质量，每年向甲方出具技术监督部门水质及相关检验报告。

（3）乙方负责水、电、设备维修、管理和服务人员工资及卫生防疫等方面产生的费用。

（4）浴池、理发店开放时间7:00-22:00，收入归乙方所有。随着物价的上涨澡票及理发价格确需上调时，上限价格由甲方确定。

（5）乙方聘用的所有工作人员必须持有健康证上岗，道德高尚、遵纪守法。必须有全心全意为师生服务的思想意识，必须取得甲方的认可和信任。甲方提出的换人要求乙方要积极配合。

（6）乙方在托管期间，对浴池进行装修改造时，装修方案必须取得甲方同意。装修、装饰产生的费用全部由乙方负责。协议终止时装修装饰保留现状移交甲方。

（7）乙方在托管期间出现烫伤、摔伤、传染病、重大伤亡，以及劳动纠纷等事故，一切责任由乙方承担。

（8）严禁在浴池内从事与洗浴、理发业务无关的其它服务，严禁售卖任何食品。出现不听从指挥、劝告的，甲方有权单方面终止协议。

（9）浴池、理发店禁止对校外人员和校内退休职工开放。

（10）乙方应加强浴池、理发店安全管理，防火防盗，节假日应有人值班。

（11）乙方负责传染病、疫情等防御工作。

（12）浴池、理发店内部维修由经营方负责，物料费由经营方负责（地砖、墙砖、淋浴喷头、管路、更衣柜等）。

（13）中标****理发店进行全面的装修改造，所产生费用物业负责。