Bordeaux : Est-ce que les prix de l’immobilier commencent vraiment à baisser ? Les notaires disent non

«Bordeaux est la ville française dont les prix de l’immobilier ont le plus diminué en un an », avance Meilleurs agents, situant la baisse à -8,6 % en 2023 par rapport à 2022. La plateforme d’estimation immobilière établit que les prix des appartements atteignent 4.573 euros le m2 et celui des maisons 5.520 € le m2 dans la capitale girondine. Alors qu’il reste encore un trimestre avant la fin de l’année 2023, les syndicats immobiliers montrent davantage de prudence, même s’ils conviennent d’une légère tendance à la baisse, selon ce qu’ils observent dans leurs agences.

Moins de transactions mais une baisse pas établie

« Il n’y a pas de baisse des prix sur Bordeaux centre, mais sur les quartiers périphériques de Bordeaux, on sent un balbutiement de baisse, depuis environ un mois », nuance par exemple Marlène Duval, responsable Gironde de l’UNIS (union des syndicats de l’immobilier) Nouvelle-Aquitaine. « On sera sur une baisse d’environ 4 à 5 % sur les prix des maisons et appartements à Bordeaux sur l’année, à la fin de l’année », pronostique Eric Goy, agent immobilier sur la capitale girondine et administrateur de la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

Les vendeurs commencent à s’impatienter et leurs agents immobiliers leur conseillent, au bout de six mois, de faire un effort sur le prix. S’ils étaient peu à y consentir jusque-là, les choses changent. « ils peuvent céder aux propositions des acquéreurs quand ces derniers payent comptant, par exemple, pointe Marlène Duval. Cela leur donne un pouvoir de négociation ». « Mais on peut se demander si cette baisse des prix ne relève pas de prix surestimés au départ, réagit Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde. D’après nos statistiques, arrêtées fin juin et relatives aux dossiers signés, il n’y a pas de baisse des prix ». Les prix stagnent (+0,2 à +0,5 %) dans des quartiers comme Nansouty ou les Chartrons. « Et à Caudéran, entre juin 2022 et juin 2023, on a enregistré une hausse des prix de vente de 7 % », pointe Delphine Detrieux.

Les acquéreurs doivent faire avec des taux d’intérêt qui se sont envolés et des banques devenues très frileuses. Résultat : ils attendent, repoussent leurs projets quand ils le peuvent ou le maintiennent avec des capacités d’emprunt réduites. « S’il y a une petite baisse c’est qu’il y a beaucoup moins d’acquéreurs », analyse Eric Goya. La chambre des notaires confirme sur ce plan une baisse des volumes de transactions dans un marché tendu qui pénalise en particulier les primo-accédants.

Tous les secteurs et tous les biens ne sont pas concernés

Les professionnels qui perçoivent une baisse ajoutent qu’elle ne concerne ni tous les biens ni tous les secteurs. « Le prix de l’échoppe avec jardin et garage au centre-ville ne va pas diminuer », clarifie Marlène Duval. La légère baisse concernerait principalement les quartiers un peu excentrés « mais aussi ceux avec une très mauvaise performance énergétique », complète Eric Goya. L’inflation sur l’énergie a rendu les acquéreurs très sensibles à ce critère. Autre tendance, les biens en rase campagne ne font plus rêver les acquéreurs. « Depuis la hausse du prix du carburant, ils recherchent des biens proches des transports en commun », assure Marlène Duval.

Ce qui ne veut pas dire que les villes moyennes en pâtissent. A Libourne par exemple, située à 35 kilomètres de Bordeaux, les prix ne baissent pas. Sa desserte en train vers Pessac et Arcachon, fait partie des atouts qui maintiennent son attractivité. « Et dans certains secteurs prisés comme Arcachon, Bouliac ou Latresne, les prix ne sont pas près de baisser », complète aussi cette professionnelle.

Pour Eric Goya, on a affaire à « une légère baisse du marché et pas à une bulle qui va éclater ». Certes, les biens restent plus longtemps sur le marché et les acquéreurs ont bien compris qu’ils pouvaient se montrer plus exigeants et plus négociateurs. Mais, il rappelle aussi que les prix restent à un niveau élevé et que des hausses à deux chiffres ont eu lieu ces dernières années. « La plupart des vendeurs réaliseront tout de même une belle plus-value », remarque l’agent immobilier.

Pour ce professionnel, il n’a jamais été plus utile de proposer des estimations au plus près du marché, afin d’éviter de surestimer des biens et de nourrir de faux espoirs chez les clients. Pour la présidente de la Chambre des notaires, il faudra patienter jusqu’au printemps 2024 pour savoir si véritablement se profile une baisse importante des prix de l’immobilier, ou s’il s’agit davantage d’une stabilisation du marché. Les éléments confirmés disponibles à ce jour ne plaident en tout cas pas pour une diminution des tarifs de vente.